Avant la Loi

Lorsque la superficie était précisée acte(fait relativement peu courant), acquéreur pouvait bénéficier selon les articles du Code Civil,garantie de contenance du vendeur.

Si la superficie était supérieure de plus vingtième (5 %) celle exprimée acte,le vendeur pouvait réclamer acquéreur un supplément de prix. Ce dernier, avait le choix entre le désistement (annulation a vente), et le remboursement.

Si la superficie était inférieure de plus vingtième (5 %) celle exprimée acte, acquéreur pouvait demander au vendeur une diminution de prix proportionnelle la moindre mesure.

la quasi-majorité des cas, la superficie, dont la mention n'était pas obligatoire, faisait objet clause de non garantie de contenance. Cette clause excluait donc tout recours pour acquéreur.

la majorité des cas acquéreur ne pouvait prétendre une compensation de prix proportionnelle la moindre mesure sauf porter affaire en justice et pouvoir démontrer la culpabilité du vendeur.

un arrêt du 24 octobre 1996, la Cour d'appel de Versailles, a considéré que le vendeur ne pouvait se prévaloir a clause de non-garantie, puisque le cas précis celui-ci avait volontairement trompé son acquéreur sur la superficie du bien, en fournissant ce dernier, un plan censé confirmer la contenance annoncée.

Apport a loi

Dorénavant, la mention de superficie est obligatoire sous peine de nullité acte. Si la superficie n'est pas mentionnée acte de vente, acquéreur peut, un délai mois compter a signature, annuler définitivement la transaction.

Cependant, puisque la responsabilité a personne officialisant la vente peut être invoquée, on peut estimer que absence de mention de superficie sera un fait rare.

Si la superficie réelle du bien s'avère être inférieure de plus vingtième(5%)celle mentionnée acte, alors acquéreur peut demander une diminution de prix proportionnelle la moindre mesure un délai de un an compter a signature définitive.

(Prix de vente du bien / Superficie mentionnée) x (Superficie mentionnée - Superficie réelle)

Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs lots de copropriété

Article 1er article 46 a loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut a copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli:

Toute promesse unilatérale de vente ou achat tout contrat réalisant ou constatant la vente un lot ou une fraction ot mentionne la superficie a partie privative de ce lot ou de cette fraction lot

La nullité de acte peut-être invoquée sur le fondement de absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie décret en Conseil.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions lots une superficie inférieure un seuil fixé décret en Conseil span>

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse achat ou acquéreur peut intenter action en nullité, au plus tard expiration un délai un mois compter de acte authentique constatant la réalisation a vente.

La signature de ;acte authentique constatant la réalisation a vente mentionnant la superficie a partie privative du lot ou a fraction ot entraîne la déchéance du droit   engager ou   poursuivre une action en nullité a promesse ou du contrat qui ;a précédé, fondée sur ;absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure   celle exprimée l&;acte, l&;excédent de mesure ne donne lieu   aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure   plus d&;un vingtième   celle exprimée l&;acte, le vendeur,   la demande &;acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle   la moindre mesure.

L&;action en diminution du prix doit être intentée &;acquéreur un délai d&;un an   compter &;acte authentique constatant la réalisation a vente,   peine de déchéance. ù

II. - le premier alinéa &;article 43 a loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots : « et 42 ù sont remplacés es mots : « , 42 et 46 ù.

Article 2 : - Le présent décret est applicable les territoires d&;outre-mer et   Mayotte.

Article 3 : - La présente loi entre en vigueur au terme d&;un délai de six mois   compter de sa promulgation.

Elle n&;est pas applicable aux actes authentiques constatant les six mois   compter a date d&;entrée en vigueur a présente loi une vente réalisée antérieurement   cette entrée en vigueur ou intervenant   la suite d&;une promesse unilatérale de vente ou d&;achat dont la date est antérieure   cette entrée en vigueur, ni aux décisions judiciaires constatant une vente réalisée antérieurement   cette entrée en vigueur.

La présente loi sera exécutée comme loi &;état.

Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition a superficie privative d&;un lot de copropriété (J.O. du 29/05/97)

Article 1er : - Il est inséré le décret du 17 Mars 1967 susvisé, après l&;article 4, trois articles ainsi rédigés :

Art. 4-1. - La superficie a partie privative d&;un lot ou d&;une fraction ot mentionnée   l&;article 46 a loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées es murs, cloisons, marches et cages d&;escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n&;est pas tenu compte des planchers des parties ocaux d&;une hauteur inférieure   1,80 mètre.

Art. 4-2. - Les lots ou fractions ots d&;une superficie inférieure   8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul a superficie mentionnée   l&;article 4-1.

Art. 4-3. - Le jour a signature &;acte authentique constatant la réalisation a vente, le notaire, ou l&;autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l&;acte signé ou un certificat reproduisant la clause &;acte mentionnant la superficie a partie privative du lot ou a fraction ot vendu, ainsi qu&;une copie des dispositions &;article 46 a loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement l&;acte ou le certificat. ù

Article 2 : - le deuxième alinéa &;article R. 111-2 du code a construction et &;habitation, le mot :« ébrasements ù est remplacé e mot :« embrasures ù.

Article 3 : - Le présent décret est applicable les territoires d&;outre-mer et la collectivité territoriale de Mayotte.

Article 4 :  - Le garde des sceaux, ministre a justice, le ministre &;équipement, du logement, des transports et du tourisme, le ministre délégué   l&;outre-mer et le ministre délégué au logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, &;exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel a République française.

Les difficultés d'appréciation a surface utile

La superficie privative telle qu'elle est définie 'article 4-1 du décret du 23 mai 1997 comprend les planchers des locaux clos et couverts, sans prendre en compte les planchers des parties des locaux e hauteur inférieure   1,80 mètre, ainsi que les balcons et terrasses. A la superficie ainsi déterminée doivent être déduites les surfaces occupées es murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Cette façon d'apprécier la superficie privative ne prend pas en compte les effet des aménagements inhérents   la vie appartement (abattements de cloisons, aménagements de placard des cheminées ou embrasures de portes, etc...). Ceci pose le problème e juste évaluation a surface "utile" qu'offre un appartement. Des témoignages de copropriétaires tendraient   montrer que la loi donne lieu   des interprétations différentes, suivant les professionnels sollicités. Le législateur doit "ajuster sa copie"